Fåglabäck: Värdet ökade till över det tredubbla på 45 dagar
Nyheter Två värderingar har lämnats till kommunen gällande fastigheten Fåglabäck i Skillingaryd. Det skiljer 45 dagar och 7,5 miljoner kronor mellan värderingarna men politikerna har informerats om det högre.
Fastigheten som kommunen vill köpa för 10 miljoner kronor
Första värderingen är från uppdragsgivaren Vaggeryds kommun. Den dateras till 31 januari 2023 och värdetidpunkten i handlingarna är januari månad 2023. Det externa värderingsföretaget har utgått från att värderingsobjektet inte är belastat med något miljöåtagande som påverkar värdet. Underlag från januarivärderingen grundas på en fältinventering utförd av värderingsföretaget under januari månad 2023 där underlag som bland annat fastighetsdatautdrag, uppgifter från fastighetstaxering, ortsfotokarta, ortsprismaterial, översiktskarta 2012 och förslaget till nya översiktsplanen 2022 ingår.
Fastigheten i Fåglabäck mäter 18,8 hektar, är taxerad som obebyggd lantbruksfastighet och taxeringsvärdet är 1 149 000 kronor. På fastigheten finns en mast som är taxerad som övrig byggnad för radiokommunikation. Värderingsobjektet omfattar 17,9 hektar skogsmark, 0,8 hektar jordbruksmark och cirka 0,1 hektar övrig mark. I värderingshandlingen går att läsa att arbetet med nya översiktsplanen i kommunen är i sitt slutskede och aktuellt område pekas ut som intressanta för natur- och friluftsliv. Vad gäller bebyggelseutvecklingen pekar utvecklingsinriktningen för bebyggelse och enligt kommunen finns tydliga planer på att förtäta bebyggelsen i riktning mot Fåglabäck och på sikt är fastigheten intressant att förvärvas för att gynna bostadsutvecklingen.
Den samlade marknadsvärdesbedömningen (reds anm; daterad till 31 januari 2023) är skogsmark 2 500 000 kronor, jordbruksmark 50 000 kronor och exploatering och övriga mervärde 1 040 000 kronor vilket blir 3 590 000 kronor. Mot bakgrund av vad som redovisats i värdeutlåtandet bedömde jägmästarna på externa värderingsföretaget i Malmö, Fåglabäck till 3 500 000 kronor.
Den andra värderingen är gjord den 17 mars 2023, 45 dagar efter den första värderingen i januari, där Vaggeryds kommun är uppdragsgivare, men en annan tjänsteperson än tidigare står angivet. Värdetidpunkten är angivet till 17 mars 2023 och värderingsmännen bekräftar att man har tillräcklig lokal, och nationell markkännedom om den aktuella fastighetsmarken, samt erforderlig kompetens och förståelse för att kunna utföra uppdraget. Enligt värderingen har man (reds anm; som vi berättar ovan) värderat objektet 31 januari 2023 och att den nya värderingen är en komplettering avseende värdet för råmark (mark med förväntningar på annan markanvändning). Rådande marknadsförutsättningar med höjningar av inflation, räntor, energipriser och byggkostnader innebär att osäkerheten i värderingen är större än tidigare, står angivet i värderingsunderlaget. Fastigheten anges som tidigare uppmätts till 18,8 hektar.
I den senare värderingen anges värderingsmetodiken att marknadsvärdet är det bedömda beloppet för vilket en tillgång eller skuld borde överlåtas vid värdetidpunkten mellan en villig köpare och en villig säljare i oberoende ställning till varandra efter sedvanlig marknadsföringstid där parterna har handlat kunnigt, insiktsfullt och utan tvång. Marknadsvärdebedömningen sker genom en kombination av två metoder, ortprismetod och avkastningsmetod. Ortprismetod innebär att värderingsobjektet jämförs med sålda fastigheter med liknande egenskaper, läge och standard. Avkastningsmetoden innebär att de betalningsströmmar samt det restvärde som fastighetsinnehavet förväntas ge upphov till nuvärdesberäknas med en kalkylränta baserad på de direktavkastningskrav som kan härledas till ortprismetoden.
I slutklämmen på senaste värderingen, som gjordes i april månad, blev resultatet av ortprismetoden av råmarken cirka 9 000 000 kronor och mot bakgrund av vad som redovisats i värdeutlåtandet bedöms marknadsvärdet av fastigheten, den 17 mars 2023, till 11 000 000 kronor. Den senare värderingen är undertecknad av civilingenjörer vid Lantmäteri hos det externa värderingsföretaget i Malmö.
I kommunstyrelsens sammanträde den 8 april var man oenig, då oppositionen tyckte priset var för högt men majoriteten hade förhandlat ned priset, från 11 miljoner kronor till 10 miljoner kronor, och beskrev området som strategiskt och att politikernas förslag, och underlag till kommunfullmäktiges ledamöter, nu var i underkant till vad värderingens underlag.
Kommunfullmäktige röstade om köpet den 27 april och utgången blev minoritetsåterremiss. Där och då kommenterade Ulf Abrahamsson (C) ärendet så här:
”Det här är en märklig affär. Det är en fantasisumma som vi ska betala för marken. Jag tycker inte att det är opatisk värdering. Värderingen av mark ska göras för de kända förutsättningar som finns. Det kanske inte finns med i nya översiktsplanen, vilket står i värderingsprotokollet. Förväntansvärdet? Det är det nuvarande översiktsplanen som gäller. Det är allvarligt fel det här. Troligtvis finns där Skillingaryds vagga, det visar en bosättning från vikingatiden. Det drabbar hela fastigheten. Det blir en stor kostnad med arkeologiska undersökningen för att göra den byggbar. Det är märkligt att vi har missat detta i vår översiktsplan. Vad är kostnaden, hur viktigt är detta, ska det vara ett skyddat område? Fastighetspriset är 2,5 miljon men förväntansvärdet är det ni har aviserat, 10 miljoner”
Vid senaste sammanträdet vid kommunstyrelsen under föregående vecka diskuterades den återremiss av köpet som gjordes vid kommunfullmäktige i april. Där var oppositionsrådet Thomas Axelsson (KD) kritisk och menade att förvärvet inte är politiskt förankrat.
– Det finns en klausul som gör att kommunfullmäktige måste godkänna detta. Men Gert, Kenth och tjänstemännen har drivit fram frågan helt själva till ett nästan helt färdigt köp. Oppositionen kommer följa upp processen gällande att kommunalråd och tjänstemän driver denna affär så långt utan politiska beslut.
Gällande värderingen så menade Anna Karin Slunge (S) följande:
– Själva köpet och värderingen har gått till på precis samma vis som vid andra projekt. Det är samma värderingsfirma som vi brukar använda. Då hamnar man i det läget att man tycker ”Oj, så dyrt!” Men vi har värderingen och vi presenterar ändå ett lägre pris, då tänker man ju att detta inte är något konstigt.
Gert Jonsson (M) under senaste kommunstyrelse:
– Det är mycket buller, bång och tjurigheter när man inte får vara med. Men jag har varit med och gjort sånt här innan och detta har gått till på precis samma sätt. Jag välkomnar all form av granskning.
Text: Henrik Skoglund och Sara Mejving
Fotnot: Det är oklart om båda värderingarna presenterats för styrande politiker.
"Det här är en märklig affär" stod Ulf Abrahamsson (C) och berättade för ledamöterna i kommunfullmäktige i april
Svågerpolitik?
Vänskapskorruption?
Mygel i beslutsprocessen?
Eller bara oskicklighet i arbetet att hantera kommuninvånarnas skattepengar?
Här behövs granskande, grävande journalistik för att på riktigt visa vad som pågår i den kommunala förvaltningen.
Gert, vari består risken att förlora en affär där kommunen för att tillmötesgå säljarnas representant beställer en ny värdering med det pris som säljarna begär, och 3,5 gånger högre än vad en relevant prisstatistik för dessa köp i närtid presenterar och när det är kommunen som har planmonopolet och bestämmer med planbesked om det finns något mervärde eller inte i ett område som kommer att kräva omfattande arkeologiska utredningar?
Det är väl bara att luta sig tillbaka och invänta att marknaden talar och vara med på mäklarbudgivningen?
Du och Kenth bestämmer ju ensamt nu i kommunen så ni kan ju bara höja allt eftersom, 60 års väntan sedan kommunen köpte skogen intill utan att byggnation har skett ger ingen stress i detta.
Gert, vari består risken att förlora en affär där kommunen för att tillmötesgå säljarnas representant beställer en ny värdering med de siffor på priset som Säljarna begär och 2.5 gånger högre än vad en relevant prisstatistik för dessa köp i närtid presenterar, NÄR det är kommunen som har planmonopolet och bestämmer med Planbesked om det finns något mervärde eller inte i ett område som kommer att kräva omfattande arkeologiska utredningar?
Vem äger marken, vi i Vaggeryd är ovetande om vem som är ägare!
Mitt förtroende minskar för Gert Jonsson och Kent Williamsson. Hur man kan vilja kommunens bästa när man hanterar skattepengar på detta sätt.
Vad blir tomtpriserna med tanke på ett väldigt högt inköpspris? Vill någon bygga om det drar iväg?
Bygg villor på Alshultsområdet där ni redan äger marken. Anslutning till el/avlopp/vägnät kan ju inte vara några större problem. Området är väl runt 5 hektar så ett trettiotal villor bör väl få plats.
Lägg denna affär på framtiden och satsa på fastigheten utmed Sturegatan som Brann äger
– där kan man komma igång att bygga direkt
Enligt Svefas Svensk Fastighetsmarknad Focus Skog från februari 2023 är prisnivån för skogsmark i Jönköpings län 110 000-160 000 kr/ha eller 810-1000 kr/m3sk. Detta bör ge ett marknadsvärde om ca 1,7-3 mkr om det inte finns något annat som kan motivera ett högre värde. Vad jag kan se är området inte utpekat i den nya ÖP:en vilket bör göra det svårt för en auktoriserad värderingsman att ta upp ett värde på en eventuell byggrätt.
Oj, planeras det verkligen att byggas nytt i det området?
Bara några kilometer därifrån är ju Vaggeryds vindbrukspark tänkt.
Vem kommer ens vilja bosätta sig där så nära 25 0meters vindkraftverk?
Återigen drabbas vi kommunbor av vår eminenta ledning.
Hoppsan.
Två värderingar?
Det har det inte informerats om i de diskussioner som förekommit i kommunstyrelse och kommunfullmäktige.
Allt mer skrämmande hantering av demokratin i vår kommun sedan MoS ingick sitt skenäktenskap.
Återigen visar de ledande politiker i denna kommun, en definition av vilseledande fakta och odemokratiska metoder. En noggrann granskning av de drivande i denna kommun vore på sin plats där ansvar skall utkrävas, nu vet jag att ingen politiker med förstånd, har någonsin tagit ansvar för fel som begåtts. Dock finns det lagar som högst troligt har brutits, dessa borde få konsekvenser.